چگونه پول یک خانه را محاسبه می کنید؟

چگونه پول یک خانه را محاسبه می کنید؟

اخیراً موضوعات مربوط به معاملات املاک، بازده سرمایه گذاری و روند قیمت مسکن همچنان بحث های داغی را برانگیخته است. چه خریدار خانه باشند، چه سرمایه گذار و چه سیاست گذار، همه به منطق «پول گرفتن» از خانه توجه دارند. این مقاله از داده های ساختاری مانند محاسبات قیمت خانه، نرخ بازگشت سرمایه و هزینه های مالیاتی برای تجزیه و تحلیل الگوریتم خاص برای دریافت پول برای خانه شروع می شود.

1. عوامل اصلی در محاسبه قیمت مسکن

ترکیب قیمت مسکن شامل ابعاد متعددی است. موارد زیر عوامل کلیدی است که در 10 روز گذشته به شدت در اینترنت مورد بحث قرار گرفته است:

2. روش محاسبه بازگشت سرمایه

درآمد حاصل از سرمایه گذاری املاک مستلزم ترکیبی از بازده اجاره و فضای ارزش افزوده است. در زیر مقایسه ای از بازده اخیر اجاره در شهرهای محبوب ارائه شده است (منبع داده ها: موسسه تحقیقاتی شل):

توجه:نرخ بازده سالانه = (اجاره ماهانه × 12) / قیمت کل خانه × 100٪. به دلیل کاهش قیمت مسکن در شهرهای درجه دو و سه، بازده اجاره به طور کلی بیشتر از شهرهای درجه یک است.

3. توضیح تفصیلی هزینه های مالیات معاملات

مالیات و هزینه های مربوط به خرید و فروش املاک و مستغلات به طور مستقیم بر میزان "پولی که دریافت می کنید" تأثیر می گذارد. بر اساس آخرین سیاست ها در سال 2023، مالیات ها و عوارض اصلی به شرح زیر است:

مورد:برای خانه دست دومی که بیش از 2 سال عمر دارد اما کمتر از 5 سال از عمر آن می گذرد و قیمت کل آن 5 میلیون است (نه تنها) فروشنده باید 265000 مالیات بر ارزش افزوده + 100000 مالیات شخصی بپردازد و خریدار باید 75000 مالیات سند (برای خانه اول) بپردازد. کل مالیات 440000 است که حدود 8.8 درصد از قیمت خانه را تشکیل می دهد.

4. گسترش موضوعات داغ

1.سیاست "تجارت در":اخیراً نانجینگ، ژنگژو و سایر شهرها یارانه هایی را برای مبادله خانه های دست دوم با خانه های جدید ارائه کرده اند. فروشندگان می توانند تا 10 درصد از یارانه خرید مسکن را دریافت کنند که این امر آزاد شدن تقاضای جایگزینی را تسریع می کند.

2.پویایی نرخ بهره وام مسکن:LPR در ماه آگوست به 4.2 درصد کاهش یافت و نرخ بهره برای اولین بار در برخی شهرها به 3.7 درصد رسیده است. پرداخت ماهانه برای یک میلیون وام در طول 30 سال حدود 400 یوان کاهش یافته است.

3.تاثیر بر مسکن ارزان قیمت:شنژن قصد دارد 80000 واحد مسکونی ارزان قیمت را در سال جاری راه اندازی کند که انتظار می رود 10 تا 15 درصد از بازار تقاضای سفت و سخت را منحرف کند و بر قیمت مسکن تجاری اطراف فشار وارد کند.

نتیجه گیری:ماهیت "کسب درآمد" از یک خانه، تعادل بین ویژگی های مسکونی و ویژگی های مالی است. توصیه می شود خریداران خانه به طور منطقی داده ها را بر اساس نیازهای خود تجزیه و تحلیل کنند و از دنبال کردن کورکورانه روند تبلیغات داغ اجتناب کنند.